購入できる物件
前回の記事で仲介の不動産会社を決めるところまで書きました。
まだやっとそこか。。。
まだ１年前の話ですね。
それからSUUMOに出して、内見の対応をしてと、色々とありました。
このブログをなんのために書いているか自分でもよくわからないのですが、リアルタイムになるまでにかなり時間がかかりそうです。。。
とはいえ、売る話はちょっと置いておいて買う話を少し。
いま、絶賛新居を探し中です。
けどなかなかよい物件がないんですよねー。
今は本当にマンションが高いです。
今回、売りに出すときに考えたのは、高く売って、安く買えば、住宅ローンの月々の支払いはぐんと減らせて生活費は下げられるし、余ったお金は他の投資なんかに回すと、
5～10年でまた住み替えられるんじゃない？ということでした。
住宅ローンをとっとと完済しちゃって、賃貸に回すか、再度売れば、もっと良いところに移れるんじゃないかと。
ざざっと試算してみます。
もし、今の住まいと同じ4,200万円の物件を購入した場合をシミュレーションしてみると。
売却額：5,700万円
仲介手数料：62万7,000円
印紙代等：5万円
残：56,323,000円
通常は住宅ローンの一括返済の手数料もあると思うんですが、ソニー銀行なので確かなかったはずです。
そして通常は税金が発生しますが、今回は3,000万円控除を使うので一旦考えません。
3,000万円控除の話はまたの機会に。
これ使うと売却で発生する譲渡所得税が免除されるということです。
うちの場合は住んで丸5年で売却なので通常40％くらいの税金が発生するので、めちゃくちゃでかいです。
そのかわり、次の住まいで住宅ローン控除使えません。
購入額：4,200万円
仲介手数料：75万9,000円（1.5％+6万円+消費税で計算）
住宅ローン手数料：66万円（3,000万円借り入れ、2.2％で計算）
印紙代等：5万円
合計：43,469,000円
他に引越し代や新しい家具や家電などもろもろで200万円。。。
ここで利幅が10,854,000円となります。
今の物件に住み続けた場合に得られるはずだった住宅ローン控除が120万円分ほどあるので、それも抜くと9,654,000円ですね。
けっこう減っていきますが、1,000万円近い利幅となります。
けど実際は、物件価格は全体に値上がりし続けているので、4,200万円で購入できる物件はそれほど多くありません。
5,000万円で購入した場合で試算してみます。
購入額：5,000万円
仲介手数料：89万1,000円（1.5％+6万円+消費税で計算）
住宅ローン手数料：66万円（3,000万円借り入れ、2.2％で計算）
印紙代等：5万円
合計：51,601,000円
先ほどと同じく200万円足して、利幅から120万円引くと、2,199,000円！
これだけ苦労して、たったの220万円かよ！て気分です。
そして、今の物件の価値が5,700万円なので、700万円分の快適さや利便性やの住心地を失うわけです。
なんだかなーという感じです。ちなみにここまでの試算合ってますかね？なんか重大な抜けや間違いないですかね？
最初に、このブログをなんのために書いているかわからないと書きましたが、今回は完全に自分のためですね。
購入する物件の上限を決めないとと思っていたので。
SUUMOなんか見てると、あと300万円ほど足せたらなーってなりがちですよね笑。
バブってみる
前回で最終的に仲介手数料1％＋
今回の売却額が5,
＜通常＞
(（5,700万円×3％）＋6万円)×1.1＝1,947,
＜今回＞
5,700万円×1％×1.1＝627,000円
その差が132万円になります。大きな差ですね。
正直、住友の最終的な条件が出てくるまでは、
ただ、この数字を見て、
各社が今はこのエリアの物件が極端に少ないと言っていたのですが
考え方はいろいろとあると思います。
4,200万円で買ったのに6,
実際、近所には大きなスーパーやドラッグストアが多くあり、
住む前はちょっと地味だなと思っていましたが、
なので、売らないという選択肢も全然あったのですが、
一応２LDKなんですが、
なのでいつかは住み替える日が来るはずなので、
不動産会社の決め手
売却をお願いする不動産会社を選ぶ指標や条件は、
次にまた売る機会があるとして、
仲介手数料の条件ですね。
そしてお願いしたのは住友不動産販売です。
そもそも売却の際の仲介手数料の交渉ができるかどうかもわかりま
ただ、今の住まいを購入した際には、
仲介手数料は通常「販売額×3％＋6万円＋消費税」ですが、「
なので売却の時も交渉できるのかな？と思い、
各社回答はほぼ同じで、「安いところとはサービス内容が違う」「
サービスというのは、
こちらとしてはダメ元で安くなったら良いなというくらいだったの
1社が下げてきて、じゃあそこにしようかなと思ったら、
当時は本当に物件が少なかったみたいで、
だいたい各社1.5％＋6万円で揃ったところで、
そのような状況の中で最後に住友が1％＋
正直、条件の出し合いみたいな状況は望んでなかったのですが、
野村の仲介は担当の営業の女性がすごいやり手みたいで、
営業マンとしての姿勢が素晴らしかったので本当は野村の仲介が良
住友の営業は若かったし、やる気もそんなになさそうだったのに、
けど実際はあまりやる気なかったですし、
なので野村に頼んでおけば、
難しいですね笑。
不動産会社の電話攻勢
自宅の価値を知りたくなり、すまいバリューに見積もり依頼を投げたことは以前のブログでご紹介しました。
https://sumai-value.jp/
小田急不動産、野村の仲介、三菱地所、三井のリハウス、 住友不動産販売、 東急リバブルの大手6社に見積もりを依頼するサービスです。
登録した途端、怒涛の如く電話攻勢が始まります。
最初は興味本位で登録しただけなので、 勢いのある不動産会社の営業マンたちの姿勢に辟易します。
投げ出したくなりますが、それだと登録した意味がないので、 しょうがないので電話で対応していきます。
各社訪問の上で査定価格出しますということです。
電話のタイミングや、その時の気分で、取りあえず、野村、三菱、 住友、リバブルと話をしていくことになりました。
電話である程度話を聞くと、 どこの会社も今は周辺の物件価格が上がっていてチャンスだと言い ます。
少し高額売却が現実的に考えられてきました。
まだ半信半疑だけど、それなら覚悟を決めて商談をしてみることにしました。
各社、週末にアポを入れてやってきます。
基本不動産会社は物件の情報を持っているので、
なので、
5,600万円から6,200万円の幅で各社が出してきました。
ただ、査定が高いからと言って良いとは限りません。
この価格で査定出して売りに出したけど、
最終的に売れた価格が5,700万円なので、さすがに6,
けどそのときはその数字を見たときは生唾飲み込みました笑。
ちなみに、実際に売りに出したときは、
少しずつ下げていって、5,780万円になり、
この端数を切るというのはよくあると思います。
今の物件を購入した際も4,280万円を4,
どこの不動産会社にしても、
本心としては、他の不動産会社にしていれば、もっと早く、
それでも1,
まあ、もろもろかかるお金や手間、
ということで、
値付けは売主が決めるものなので、別に査定が5,
営業マンの相性や、サービス内容、
色々と悩みながらも、
次はそこに至るまでを書きたいと思います。
不動産契約について
今回の売却で改めて学んだ仲介会社との不動産契約について少し書きたいと思います。
と言っても素人の知識なので間違ってるかもしれません。
まず、売主側と買主側、それぞれの仲介契約がありますね。
買う時と売る時。
それぞれ一般的には販売価格の3%＋6万円＋消費税の仲介手数料が発生します。
不動産会社としては、一回の契約で売り買いそれぞれの仲介を同時に行えば、仲介手数料がダブルで入ってくるので美味しいわけです。
なので、彼らは買主側よりも、まずは売主を押さえることを重視します。
買う時は、一般的にSUUMOやチラシ、不動産屋の看板などを見て不動産屋に連絡して内見を依頼します。なので、割と流しの客ですし、そこにグリップを効かせることができないわけです。
逆に売る場合は売主を押さえられたら、確実に手数料を稼げますし、上手く買い手を見つけられたら万々歳なわけですね。
なので、買う時と売る時では不動産会社の対応は全く違います。見積もりを依頼すると、革の立派なファイルに物件の査定内容や自社のサービス内容、不動産概況なんかの資料をパンパンに入れて持ってきます。
サービスでフリクションの3色ボールペンなんか持ってきたりします。
営業マンと話していても、契約取りたいという熱量が伝わってきます。
今回が初めての売却だったので、買う時とのギャップには結構面食らいました。
そして当時はコロナ真っ盛りで、物件が本当に少なく、在庫が全然なかったため、特に仕入れに力を入れていた背景もあったようです。
不動産会社と売主の契約は3種あります。一般契約と専任契約と専売契約です。一般契約は誰が売っても買っても良く、専任契約は契約した会社しか売れないけど誰が買っても良く、専売契約は契約した会社しか売り買いできないというものですね。
一般契約だと普通に考えると不動産会社側のメリットが少ないですね。基本は業者が仕入れてリフォームして売りに出す物件が多いと思います。物件の売却益が出るので売る際の手数料がなくても良いのだと思います。
こういう物件の見分け方は、SUUMOなどで何社も掲載している物件ですね。誰でも売れるのであちこちの不動産会社が登録して売ろうとします。手数料よりも売却のスピードを重視しているのだと思います。
専任物件は一社しか売れないので、SUUMOなどに掲載できるのは一社だけです。なのですぐに埋もれて行ってしまいます。
ただ、今回のように個人が売る場合は専任契約になると思います。３ヶ月などの契約期間を設けて、販売活動を託します。SUUMOなどに載せるので、サービスで部屋のクリーニングや撮影などもやってくれます。
契約期間はありますが、途中で変えるのは結構ハードル高いと思います。再度掲載用に撮影となると、撮影用に部屋を片付けるのはかなり時間と手間を取りますし、変えたからといって売れる確証はないので、多少不満があってもわざわざそこまでやるかという感じです。
実際に売却に一年かかって、他の会社に鞍替えしようかなとも思いましたが、その手間暇を考えたらできませんでした。
専売契約はそもそもSUUMOなどには出てきません。自分たちで売るので広く告知する必要ないんですね。
これはどういう物件がそうなるのか分からないですが、売主側にメリットがないので普通は無いと思います。
というのが、素人が学んだ不動産契約に関する内容です。
そんなこんなで、一社と専任契約を結ぶべく、各社と商談を行なっていくこととなりました。
イエシルzoomミーティング
怒涛の如く不動産屋から電話が来て、メールで見積もり出せないかと聞くと、ほぼ実際に物件を見ないと出せないと言われます。
たまに机上見積もり出せますよというところもありますが、あくまでも概算で実際は訪問して出しますとなります。
しょうがないのでアポを入れつつ、まずはzoomで良いというイエシルと話すことにしました。
イエシルは不動産会社ではなく、第三者的な立場なので不動産業界の仕組みなどを説明などを説明しますということでした。
ということで、zoomで話を聞いてみました。まず、イエシルがどういうビジネスモデルかよく分からなかったので、それについて教えてもらったところ、WEBで集客する営業代行のようなイメージとのことです。
住まいバリューよりは中規模の不動産会社が顧客のようで、最終的にはそちらに送客するのが目的のようです。
ただ、成果報酬ではないようで、良くも悪くもあっさりしていました。
結局話を何も依頼することはなかったのですが、その後フォローメールが一度来たくらいですね。
こちらとしては楽だったので全然良いんですが、クライアントとしたらもうちょい頑張れよという感じかもです笑。
案件数が多いので、とりあえず数こなして脈ありそうな顧客出てきたらがんばるのかもしれません。
イエシルは不動産業界の闇みたいな話を教えてくれました。
不動産屋が狙うのは両手契約なので、悪い業者だと抱え込んで他に情報出さずに損しますよみたいなことですね。
今回、初めてマンション売るとなって分かったのは、買う時と売る時では、不動産屋の対応が全く違うということでした。
彼らはまずは自社在庫を取ることが最優先なんですね。
なので、いろいろと荒っぽい業者が出てくることもあると。
結果的にはイエシルと話したのは一度だけで、何も依頼しませんでしたが、自分の漠然と感じてたり、想像してたことが彼らの話で補強できたのは助かりました。
全然しつこくないので、これから売る人は一度話聞いても良いかもです。
不動産契約のところは、次回でもう少し詳しく書いてみたいと思います。素人の浅はかな知識ですが。
マンション売却スタート
この記事を読んで、自分の住んでるエリアの物件相場が上がってることを知り、マンション売却について考え始めたことはすでに書きました。
https://www.itmedia.co.jp/business/spv/2106/10/news122.html
あれ？1,000万円くらい粗利出せるんじゃね？まあ住み替える気はないけど、もしそんだけ高く売れたらすごいし、ちょっと不動産屋に話聞いてみるか。
当初はそれくらいの気軽な気持ちでした。
とりあえず見積もりでも取ってみるかと思い、「マンション 売却 見積もり」みたいな感じで検索してみたのがスタートです。
それで出てきたのが「すまいvalue」と「イエシル」でした。
すまいvalueは、野村、三井、三菱、東急リバプル、住友、小田急の大手6社に一括見積もりを依頼するサービスです。
サイト上はいかにも気軽に見積もり取れますよとい感じでサービス紹介されていますが、いざ登録してみると、一気に怒涛の如く電話がかかってきます。
正直、冷やかし半分で見積もり依頼したこちらとしてはどん引きです…。
オンライン上での簡単なやりとりだけで価格が分かれば良いなと思っていたのですが、やはりそうもいかないようです。
イエシルはよくわかんなかったのですが査定出すよということなので問い合わせしてみました。
こちらは不動産屋ではなく、インターネット企業のリブセンスが親会社になっています。ビッグデータを活用してなんやらと、いかにも今どきな感じのサービスです。
よく分からないけど、第三者的なサービスを強調しているのと、zoomで査定可能ということなので、一度話をしてみるとこになりました。
いずれにせよ、全然本気じゃないのでめんどくさいからもうやめようかなと思いつつ、めんどくさがってたら、結局何も分からないので、しょうがないから話していくか。
けどめんどくせえなーと思っていました。
